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改正民法（債権法）が不動産賃貸業に与える影響のポイント 最近の不動産賃貸借関係注目判例
2020年2月13日
弁護士 中島 成
これは、中島が2020年2月13日に仙台市において開催された法務セミナーで実際に使用した講演レジメを公開するものです。
このレジメの全部又は一部を、セミナー、勉強会、講演、講義等で使用される場合、その他の目的で頒布・転載される場合は、あらかじめ当事務所の承諾を得るようお願いします。
目次
- 第1. 改正民法（債権法）が不動産賃貸業に与える影響のポイント
- 1. 民法改正の経緯等
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2. 保証ルールの改正による影響
（1）賃貸借契約の個人保証も極度額の設定が必要（465条の2）
個人が保証する元本が確定する場合（465条の4）
（2）保証会社が保証する場合と極度額（465条の5）
（3）賃借人が保証人に資力等を説明しなかったら保証が取り消される場合が ある（465条の10）
（4）賃貸人が保証人から家賃の支払い状況を尋ねられた場合の情報提供義務 （458条の2） -
3. 賃貸借ルールの改正による影響
（5）敷金とは何か。その返還時期は（622条の2）
（6）賃貸不動産が譲渡された場合、賃貸人は誰になるか。
敷金・必要費、有益費の返還義務はどうなるか（605条の2）
（7）通常損耗なら賃借人に原状回復義務はないか（621条）
（8）賃貸人の修繕義務（606条）、賃借人の修繕権（607条の2）
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4. その他のルールの改正による影響
（9）遅延損害金の利率（404条）
（10）将来発生予定の家賃債権を譲渡できるか（466条の6、467条）
（11）賃貸借契約の解除ができない場合（541条、542条）
（12）意思表示の到達（97条2項）
（13）消滅時効（166条1項、151条）
（14）約款に関する民法改正は不動産賃貸借契約も対象とするか（548条の2～4） -
5. 改正民法施行前後の契約等と改正民法の適用関係
※ 本レジメの条文は、改正民法の条文
※ 本レジメの（№●）はスライド番号 - 第2.最近の不動産賃貸借関係注目判例
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1. 東京地方裁判所平成25年8月19日判決
通常損耗についての原状回復特約の効力
通常損耗か賃借人の不注意による損傷かの判断 -
2. 東京地方裁判所平成30年2月20日判決
賃貸人は、会社が賃借人の場合、代表取締役個人に対し、会社が債務超過等なのに建物使用を継続し損害を拡大させたとして損害賠償を請求できるか。 -
3. 東京高等裁判所令和元年7月17日判決
保証人への請求が権利の濫用として認められない場合 -
4. 東京地方裁判所平成29年2月21日判決
保証会社による家財道具等撤去・処分の適法性 -
5. 東京地方裁判所平成26年8月22日判決
賃借人は別人か。
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