更新料、敷金、原状回復費用に関する判例分析。企業法務・民事再生の弁護士事務所　中島成総合法律事務所

2、更新料支払合意について

（1）更新料支払合意を有効とする判例、無効とする判例

【有効とする判例】

〔1〕大阪高裁平成21年10月29日判決（〔7〕判決を取り消したもの）……資料A

〔2〕京都地裁平成20年1月30日判決（〔5〕判決で　取り消されたもの）

〔3〕東京地裁平成18年12月19日判決

〔4〕東京地裁平成17年10月26日判決

【無効とする判例】

〔5〕大阪高裁平成21年8月27日判決（〔2〕判決を取り消したもの）……資料B

〔6〕京都地裁平成21年7月23日判決

〔7〕大津地裁平成21年3月27日判決（〔1〕判決で取り消されたもの）

（2）有効とされた理由、無効とされた理由

有効とする代表的な判決は〔1〕判決であり、無効とする代表的な判決は〔5〕判決｡　両判決とも上告されている。
抽象的な論争もさることながら、当該具体的な判決に現れた事案の差に留意しなければならない。二つの判決における事案の最大の差は、賃貸借期間が二年（〔1〕）か、一年（〔5〕）か、更新料の額が礼金の額よりも相当程度低い金額になっている（〔1〕）か、更新料の法が礼金より高額（〔2〕）か、である。

【〔1〕判決が有効とした理由】……資料A

（事案）

賃料5万2000円、賃貸借期間2年、約4ヶ月分の賃料相当額である20万円の礼金、更新料10万4000円

（理由）

ア、礼金の趣旨は、2年間の賃貸借期間の設定を受けた賃借人としての地位を取得する対価としたうえで、更新された場合は、結果的に期間の長い賃借権の設定を受けることになるので、更新料は、賃借権設定の対価の追加分ないし補充分という趣旨である。賃借権設定にあたり、その期間の長さに応じた対価を取得することが、営利事業の方法として社会正義に反するとはいえない。

イ、他方、もし更新料が礼金と同額であれば、賃借人は、新規の賃貸借契約を締結させられることと同じだから、賃貸人に正当な事由がない限り賃貸借契約は存続し続けるとことを認める借地借家法28条の趣旨を没却する。

ウ、更新料の支払いによって更新することは、借地借家法26条の法定更新と異なり、期間の定めのある賃貸借契約となること、更新料の定めがある物件は、月々の賃料が抑えられているものが多いと考えられること、賃借人が中途解約する予告期間が民法所定の3ヶ月よりも短く設定されていることが多いことから、賃借人にとって法的更新より有利な面がある｡

エ、したがって、更新料の方が礼金に比較して、相当程度抑えられているなど適正な金額にとどまっている限り、賃貸人と賃借人に不合理な均衡を招来させるものではない。

オ、賃借人が、期間満了の際に更新料を払わなければならないということに現実感がなかったとしても、契約書や重要事項説明書で明記されており、契約の際に説明も受けているのだから、更新料を含めた負担額を事前に計算することが困難とはいえない。

カ、更新料は、礼金よりも相当低額で適正な金額といえるから、更新の名の下に実質的に新たな賃貸借契約を締結させられる事情があるとはいえない。

キ、賃料5万2000円に、更新料2年で10万4000円を月割して加えても、月5万6333円で、差は5000円未満であり、この程度の差が生じたとしても、名目上の賃料を安く見せかけ、情報及び交渉力に乏しい賃借人を誘因する効果が生じたとは認められない。

ク、賃借人は、複数の不動産業者から紹介を受けて検討した結果、本件物件に決めており、賃貸人側から不当条項を押しつけられるまでに情報力、交渉力に格差があったとはいえない。

ケ、賃貸借契約書と重要事項説明書に、更新時に賃料2ヶ月分を支払う旨が明記されているうえ、賃貸借契約締結時に、更新料の支払いが義務づけられており、礼金と同様、返還が予定されていないことを賃借人は認識していたことが認められる。

コ、賃借人は、敷金と異なり、更新料が返還を予定されないものであることを認識していたのだから、中途解約時に返還ないし精算がされることを期待していたという主張は、賃貸借契約締結時の賃借人の認識と符号しない。

サ、更新料は、賃借権設定の対価の追加分ないし補充分であり、賃借人は、更新によって期間2年間の賃貸借契約の地位を取得しているから、賃借人は更新料の対価に見合う利益を確定的に得ている。

【〔5〕判決が更新料支払合意を無効とした理由】……資料B

（事案）

賃料4万5000円、賃貸借期間1年、礼金6万円、更新料10万円

（理由）

ア、更新料の法的性質につき、
・賃貸人から更新拒絶をすることは正当事由が必要なことから困難であり、更新拒絶権放棄の対価とはいえない。
・合意更新されずに期間の定めのない賃貸借契約になったとしても、解約申し入れに正当理由が必要だから、賃借権強化の対価とはいえない。
・更新料は、賃貸借契約が更新されないときには払われないから、後払い賃料としての性質をもたない。また、期間満了前に退去した場合に精算される規定がないから、前払い賃料の性質ももたず、更新料は、賃料の補充の性質をもたない。
↓
したがって、更新料は、契約においてその性質も対価となるべきものも定められないままであって、対価性の乏しい給付というほかない｡
※　しかし、〔5〕判決も、「経済学的な説明においては、賃貸人が賃借人に本件物件の使用収益を許す対価であるということができる」としている。これは、〔1〕判決につながるものともいえる。ただし、〔5〕判決は、そうだとしても、賃料の補充としての性質はもっていないと文章をつなげている。

イ、賃貸借契約の期間が、借地借家法上認められる最短期間である1年間という短期であるにもかかわらず、更新料は10万円であり、月払いの賃料の金額4万5000円と比べるとかなり高額といえる。なお、法定更新の場合は、更新料を払う必要はないから、賃借人に相当大きな負担といえる。

ウ、更新料は、賃借人が物件を選ぶ際に主として賃料に着目することに乗じて、直ちには賃料を意味しない更新料という言葉を用いることで、賃借人の負担が少ないかのような印象を与えて賃貸借契約締結を誘因する役割を果たすものでしかない。

エ、貸借契約締結時、賃借人には、法定更新であれば更新料を払う必要がないことを明確に認識していない。したがって、本件賃貸借契約書には更新料が明示され、更新料についての説明も契約締結時に賃借人は受けているけれども、賃借人が法定更新がされた場合などとの比較を自由にする機会は十分与えられられていない。

（3）更新料支払合意が有効となる場合のポイント

上記判例の検討から、

• 〔1〕賃貸借契約書及び重要事項説明書において、更新料の存在、額、精算はされないことを明記し、賃貸借契約締結の際に説明すること。これを明確にするために、説明を受けたことの確認書が作成されることが望ましい。
• 〔2〕賃貸借期間を、1年ではなく、2年以上。
• 〔3〕礼金の額の半分以下に更新料の額が抑えられている。
• 〔4〕更新料支払合意のない他の物件も紹介されていること。そのような紹介がなされたことが記録されているのが望ましい。
• 〔5〕上記〔1〕の確認書中に、
  「更新料を支払って合意更新するのではなく、更新料を払わずに借地借家法上の法定更新となった場合、更新後の賃貸借契約期間は2年間ではなく、期間の定めのない賃貸借契約となります。この場合、賃貸人側に正当な事由があれば、6ヶ月前に通知することで賃貸借契約は終了します｡」
  という文言が挿入されるのが望ましい。