更新料、敷引特約、通常損耗の原状回復費用をめぐるルール
〜最高裁判例と最近の重要下級審判例〜
4、通常損耗の原状回復費用を賃借人に負担させる特約の有効性
（1）最高裁平成17年12月16日判決
ア、通常損耗の補修費用は、原則として賃貸人が負担すべきであるものの、これと異なる特約を設けることは、契約自由の原則から認められる、とした原審の判断を肯定したうえで、
イ、通常損耗に係る減価の回収は、通常、賃料の中に含ませて支払いを受けることが行われている。したがって、賃借人に通常損耗の原状回復義務を負わせるのは、予期しない特別の負担を課すことになるから、同義務を賃借人に負担させるためには、少なくとも、賃借人が、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明示されているか、賃貸借契約書で明らかでない場合は、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。
ウ、本件賃貸借契約書等では、上記イ、の特定がなされているとはいえず、また、口頭で上記のような説明がなされたともいえない、とした｡
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この最高裁判決は、賃借人が負担すべき通常損耗の内容が、賃貸借契約書等で具体的に明確になっている場合は、賃借人に通常損耗の原状回復費を負担させる特約は有効とするもの。
（2）同最高裁判決の考え方が、居住用賃貸物件に限らず営業用物件の賃貸借にも及ぶか
〜大阪高等裁判所平成18年5月23日判決（以下「大阪高裁判決」）〜
大阪高裁判決（確定）はこれを肯定した。
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賃貸人が営業用物件の場合は、原状回復費用は賃貸人の予想できない賃借人の使用方法によって左右されるから、通常損耗の原状回復費用を予め賃料に含めて徴収することは不可能等と主張したのに対し、
「営業用物件であるからといって、通常損耗に係る投下資本の減価の回収を、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受けることにより行うことが不可能であるということはできず、また、……賃借人が通常損耗について補修費用を負担することが明確に合意されているということはできない。」と判断した。
したがって、営業用物件の場合も、通常損耗を賃借人に負担させるには契約などによる明確な合意が必要となる。
以上
