改正民法が不動産賃貸業に与える影響 〜平成29年5月26日、民法（債権法）の大改正が成立〜
3、賃貸借ルールの改正による影響
（7）敷金とは何か。その返還時期は（622条の2）
【改正のポイント】（No.17）
- 敷金とは、賃借人の債務を担保するため、賃借人が賃貸人に交付する金銭。
- 賃貸人が、敷金から賃借人の債務を控除した残額を賃借人に返還しなければならない時期は、賃貸借契約が終了しかつ物件の返還を受けたとき、又は、賃借人が適法に賃借権を譲渡したとき。
- 賃貸人は、賃貸借期間の途中でも、賃借人の債務弁済に敷金を充当できる。他方、賃借人は、そのような充当することを賃貸人に請求できない。
【影響】
新設規定。これまで敷金の定義、敷金返還債務の発生要件、充当関係などの規定はなかった。
- 定義は、これまでの判例や一般の理解どおりのもの。
- 敷金の返還時期につき、
賃貸借契約が終了しても、物件の返還を受けるまでは敷金返還義務はない。ただし、返還時期について、賃貸人、賃借人の間で別の時期、例えば退去後一ヶ月以内等と契約することは可能。
賃借権が適法に（＝賃貸人の承諾を得て）譲渡されたときも敷金返還債務が生ずる。しかし、実際には、賃貸人、旧賃借人、新賃借人の間で、賃貸人が預かっている敷金をどう取り扱うか＝新賃借人の敷金として預かり続けるか、一旦旧賃借人との間で清算して新賃借人から新たに敷金を預かるか等を協議して決めると考えられる。そのような契約をすることは可能。 - これまで賃貸借契約で多く採り入れられていた条項が明定された。
（8）賃貸不動産が譲渡された場合、賃貸人は誰になるか。
敷金・必要費、有益費の返還義務はどうなるか（605条の2）
【改正のポイント】
- 賃借人が物件引き渡しを受けたり賃借権登記をした後に、不動産が譲渡された場合、原則として賃貸人の地位は不動産譲渡人から譲受人に移転する。
- この場合、敷金返還債務、必要費及び有益費償還債務も譲受人に移転する。
- 譲受人は､不動産の所有権移転登記をすることで、賃借人に自分が賃貸人であると主張できる。
【影響】
- （No.13）
物件が賃借人に引き渡された後、譲渡されれば、物件を購入した譲受人が賃貸人となる。これまでの判例のとおり。 - （No.14、18）
その場合､敷金返還債務、必要費及び有益費償還債務も新賃貸人に移転するかは明文規定がなかった。改正民法はこれらがいずれも譲受人に移転することを明定した。
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必要費及び有益費償還債務が新所有者に当然に移転することはこれまでの判例どおり。
他方、敷金について判例（最高裁昭和44年7月17日判決）は、旧所有者の下で生じた延滞賃料等の弁済に敷金が充当された後の残額についてのみ､敷金返還債務が新所有者に移転するとしていた。
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今回の改正でも､敷金返還債務のうちどれだけが新所有者に移転するのかは明定されていない。 - （No.13）
新所有者が家賃等を賃貸人に請求できるようになるには、賃借人の同意があるときを除いて、所有権移転登記が必要なことは、これまでの判例どおり。今回それが明定された。
※ 必要費 : 例えば、雨漏りやトイレの修理代など、物件を維持するために必要となる修繕費。賃借人は直ちに賃貸人に費用を請求できる。
有益費 : 例えば、シャワー式洗浄トイレを新たに設置するなど、賃貸物件の改良や価値増加のために要した費用。必要費と異なり、賃貸借契約終了時に、その価値が残っている範囲で賃借人は賃貸人に請求できる。
＜賃貸人が必要費・有益費償還債務を負わないとする特約の可否＞
有益費と小修繕に関する必要費を負わないとする特約は有効である。しかし、大修繕に関する必要費は無効。
→大修繕に関する必要費は高額であるし、大きな支出をしなければ使用できない物件を使用できるようにして貸すことは、賃貸人としての根本的な義務だから。
※ 物件の譲渡がある場合を除いて､賃借人の同意がなければ賃貸人の地位は移転しない。
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マンションなどで、当初は所有者AがBに賃貸していたところ、その後AとCで賃貸借契約を結び、CがAとBの間に入ってくる場合がある。Cが物件を管理し、Bから家賃を受領して手数料を控除しAに残額を払うサブリース（転貸）のような形態を採る場合。
しかし、そのような形態になったとしても、それだけではCがBに対する賃貸人となったとはいえない。
Bに対する明渡し訴訟で原告をAとCのどちらにするかで問題となる。
（9）通常損耗なら賃借人に原状回復義務はないか（621条）
【改正のポイント】
賃借人は、通常の損傷（通常損耗及び経年劣化）を原状回復する義務はなく、それ以外の損傷も賃借人の責任でなければ原状回復義務を負わない。
【影響】（No.24、25）
通常損耗支払義務を賃借人が負わないことを初めて明定した。
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しかしこの新規定は、任意規定であり、契約によって賃借人の原状回復義務を広げることは可能。
最高裁平成17年12月16日判決は、通常損耗を折り込んで賃料が定められるから、特約がある場合を除いて、賃借人は通常損耗回復義務を負わないとした。
今回の改正もこれを踏襲しようとするものにすぎない。改正によっても､特約で通常損耗等を賃借人に負担させることはできる。
ただしその特約は、賃借人が現状回復義務を負う範囲、内容が具体的に明らかにされていることが必要。
（10）明け渡しの際、賃借人は自分が取り付けた物を撤去しなければならないか（622条、599条）
【改正のポイント】
賃借人は、自ら建物に取り付けた物で取り外しが可能なものは、退去時に撤去する義務がある。
【影響】（No.26）
これまでは、賃借人は自ら建物に取り付けた物（以下「附属物」）を撤去する権利がある、とだけ定められていた。しかし今回の改正で権利だけでなく義務も明定された。賃借人は、賃貸人が撤去を要求したら撤去しなければならない。
取り外しできないもの、例えば、壁に塗られたペンキ、障子紙等については、賃借人は撤去する義務を負わない。しかし、賃借人の原状回復義務として壁の塗り直し等が求められる場合がある。
※ 造作買取請求権（借地借家法33条）
賃貸人の同意を得て建物に附属させた造作（ぞうさく）を、建物退去の際、賃借人が賃貸人に買い取るよう請求できる権利。
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造作買取請求権の対象となる造作とは、簡単には取り外せないように建物に取り付けられた物。例えば、壁や天井裏に大きな工事を加えて設置し簡単には取り外せなくなっている業務用エアコン。簡単に取り外しができるエアコンは造作買取請求権の対象となる造作物ではない。
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一般に、賃貸借契約では「賃借人は造作買取請求権を放棄する。」という条項が定められており、この条項は有効。
（11）賃貸人の修繕義務（606条）、賃借人の修繕権（607条の2）
【改正のポイント】
- 賃貸人は修繕の義務を負うけれども、賃借人の責任で修繕が必要となった場合はその義務を負わない。
- 賃借人は、次の場合は自ら修繕できる。
- 修繕が必要なことを賃貸人に通知してから、又は賃貸人が修繕が必要なことを知ってから、相当期間が経過しても賃貸人が修繕しないとき。
- 急迫の事情があるとき。
【影響】
- （No.20）
これまでは、賃借人の責任で修繕が必要となったときは、賃貸人は修繕義務を負わないという明文規定はなく、この点は必ずしも明らかではなかった。
このことが改正民法で明定された。
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修繕が必要となった原因が賃借人の責任かどうかが争われるようになる。 - （No.21）
賃貸人が所有者であるにも拘わらず、物理的変更を伴うことが多い修繕を賃借人が権利としてできる場合が改正民法で明定された。
賃貸借契約でこれと異なる定めをすることはできる。
相当期間がどれくらいかは、修繕の具体的内容や修繕の緊急性によって定まる。
直ちに賃借人が修繕して構わない急迫性は、賃貸目的物が賃貸人の所有であることが多いにもかかわらず、賃借人がすぐに修繕できる場合とはどのような場合か、という観点で判断される。
賃借人が修繕した場合、賃借人は､賃貸人に､必要費又は有益費として請求できるのが原則。ここでは必要費の範囲が争われ得る。
（12）一部使用できなくなったら家賃は当然に減額されるか。
一部使用できなくなったのが賃借人の責任でも賃借人は賃貸借契約を解除できるか。（611条）
【改正のポイント】
- 賃借人の責任によらずに賃借物の一部が使用できなくなった場合、家賃は使用できなくなった割合で当然に減額される。賃借人から請求があることは減額の要件ではない。
- 賃借物の一部が使用できなくなって残存部分では賃借した目的が達成できない場合は、それが賃借人の責任による場合であっても、賃借人は､賃貸借契約を解除できる。
【影響】
賃貸人と賃借人の間で、目的物の一部使用ができなくなったことをめぐって、賃料減額や賃貸借契約解除の紛争が生じ得るので注意を要する。
- （No.22）
これまで賃借人が減額請求できる､とされていたのが、当然に減額されることになった。
ポイントは､賃借人の責任によらないことは賃借人が立証しなければならないという立証責任。
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賃料減額請求を正当化するため、賃借人の責任によらずに一部使用ができなくなったと賃借人が主張して争いになることが考えられる。 - （No.23）
これまでは一部使用できなくなったのが賃借人の責任ではない場合にのみ､賃借人は賃貸借契約の解除ができるとされていた。
これが賃借人の責任によるときも賃借人に解除権が認められることになった。
賃借の目的を達することができない以上やむを得ないから。
賃貸人は、損害賠償請求によって対応することになる。
（13）サブリース物件で転借人がもとの賃貸人に直接家賃支払義務を負うか。もとの賃貸借契約が解除されたら、転借人は退去しなければならないか（613条）
【改正のポイント】
- 適法な転貸借（＝賃貸人の同意を得た転貸借）が行われた場合、転借人は､転貸人（＝賃貸人から借りて、転借人に賃貸（又貸し）している者）のみならず､賃貸人（＝転貸人の賃貸人）にも直接義務を負う。その義務の範囲は､賃貸人と転貸人間の賃貸借契約の義務の範囲に限られる。
- 賃貸人が転借人に家賃支払いを直接請求した場合、たとえ転借人が既に転貸人に払っていたとしても、本来の家賃支払時期より早く払っていたら賃貸人にも払わなければならない。
- 適法な転貸借が行われた場合、賃貸人と転貸人間の賃貸借契約（以下「賃貸借契約A」）が合意解除されても、賃貸人は、転借人に退去を求められない。
- 他方､賃貸借契約Aが家賃不払等の債務不履行によって解除された場合や、合意解除されても債務不履行解除も可能だった場合は､賃貸人は､転借人に退去を請求できる。
【影響】
A（賃貸人）、B（賃借人＝転貸人）、C（転借人）とすると、
- CはAに対しても直接義務を負う。ただし、Aは、AB間の家賃がBC間の転貸借の家賃より高くてもBC間の家賃額を超えては請求できない。逆に、BC間の家賃がAB間の家賃より高くても、AB間の家賃の額を超えて請求できない＝AB間、BC間の家賃の低い額でしか請求できない。
- AがCに直接家賃支払いを請求したときCが既にBに払っていた場合、CはAに二重払いしなければならないか
↓
Cが、Bに家賃を払うべき時期に払っていたらもはやAに払う必要はない。しかし、Bに払うべき時期より前に払ってしまっていたら、Cは、Aにも払わなければならない（613条1項）。
Aの直接請求は、実際にはBに信用不安があり家賃がBに払われるとAに回って来なくなるような時に行われる。このようなAと比べ、家賃を敢えて支払時期より前にBに払ってしまったCを保護する必要は少ないから。
適法なサブリースがされた後に、AとBがその賃貸借契約を合意で解除しても、AはCに明け渡し請求できない。Cの地位を恣意的に脅かすことは妥当でないから。
しかし、家賃不払いなどの債務不履行による解除や、合意解除でも実際には債務不履行解除の要件を満たしていたときは、AはCに明け渡し請求等ができる。
（14）賃貸物件の使用が妨害されたとき、賃借人は妨害をやめるよう請求する権利があるか（605条の4）
【改正のポイント】
物件の引き渡しを受けた賃借人や､不動産賃借権の登記をした賃借人は、第三者が当該不動産の使用を妨害しているときは、賃借人自ら、妨害をやめるよう請求できる。
【影響】（No.27）
これまでは、賃借人が第三者に妨害排除を請求できるかどうか、できるとしてもその法律構成が必ずしも明らかではなかった。なぜなら、賃借権は、賃借人が賃貸人に対して目的物を使用させるよう請求できる契約にすぎないので、契約当事者でない第三者に何らかの請求をできる根拠にならないという考えもあったから。
しかし、今回の改正では賃借権そのものに基づいて第三者に妨害排除請求等することが明文で認められた。
（15）用法違反による損害賠償請求権の消滅時効（622条、600条）
【改正のポイント】
賃借人の用法違反で生じた賃貸人の賃借人に対する損害賠償請求権は､賃貸人が物件の返還を受けてから1年間は消滅時効が完成しない。
【影響】（No.28）
これまで賃借人の目的物用法違反による損害賠償請求は、賃借人が用法違反をした時から10年、又は賃貸人が目的物の返還を受けてから1年のいずれか早い方で時効消滅した。
しかし、用法違反行為から10年経過しても賃貸借契約が存続しているときは、賃貸人が返還を受けた時は既に消滅時効が完成している事態が生じ得る。これを防ぐため、賃貸人が返還を受けてから1年間は消滅時効が完成しないとされた。
（16）賃貸借契約の存続期間
【改正のポイント】
賃貸借契約の最長期間が、これまでの20年から50年に伸ばされた。更新期間も50年を超えることができない。
【影響】（No.29）
技術進歩で長期間の賃借物メンテナンスも可能になり、また建物所有目的以外の土地賃貸借でもゴルフ場敷地や太陽光発電パネル設置敷地等､20年を超える賃貸借契約が求められる場合があるので期間が伸ばされた。
無制限とすると所有者にも賃借人にも過度の負担となる場合もあるので、今回は上限50年とされた。
※ 建物賃貸借では、既に借地借家法で賃貸借期間の上限は撤廃されている。 建物所有目的の土地賃貸借も、借地借家法で原則として賃貸借期間の上限はない。
